임대차 계약갱신청구권 행사와 집주인의 거절 방법: 반드시 알아야 할 정보

임대차 계약을 체결한 임차인이라면 "계약갱신청구권"에 대해 들어보셨을 것입니다. 2020년 도입된 이 제도는 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 핵심적인 법적 권리입니다. 하지만 이 권리를 행사하려면 절차와 제한 사항을 정확히 이해해야 하며, 임대인의 거절 사유 또한 중요한 논점입니다. 오늘 이번 글에서는 계약갱신청구권의 정의, 행사 방법, 임대인의 거절 사유 및 법적 한계까지 상세히 다뤄보겠습니다.

 

1. 계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 임대차 계약 기간이 종료되기 전, 임차인이 추가적인 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

 

✅ 도입 배경
2020년 7월 31일, 임대차 3 법 중 하나로 도입되어 임차인의 주거 안정성을 보장하고 전월세 시장의 급격한 변동을 완화하기 위해 시행되었습니다.

 

✅ 적용 대상

• 주택 임대차 계약을 체결한 임차인
• 최초 계약 2년 이후 추가로 2년을 더 연장 가능 (1회 행사 가능)

이 제도를 통해 임차인은 최대 4년간 안정적으로 거주할 수 있습니다.

 

2. 계약갱신청구권 행사 방법

임차인이 계약갱신청구권을 행사하려면 정해진 절차를 따라야 하며, 법적 기한 내 의사를 명확히 전달해야 합니다.

① 행사 기한

임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사를 전달해야 합니다.
예: 계약 만료일이 12월 31일 → 갱신 요청은 6월 30일 ~ 10월 31일 사이에 가능

② 의사 전달 방식

갱신 의사는 구두, 문자, 이메일 등으로 전달할 수 있지만, 증거를 남길 수 있는 방법이 권장됩니다.

• 내용증명 우편: 분쟁 발생 시 가장 확실한 증거로 활용 가능
• 문자/이메일: 기록 보관 가능하나 상대가 수신하지 않았다고 주장할 여지가 있음

③ 유의 사항

• 계약갱신청구권은 묵시적 갱신과 다릅니다.
  묵시적 갱신은 별다른 의사 표시 없이 자동으로 갱신된 상태를 의미하며, 이후에도 청구권 행사가 가능합니다.

 

3. 임대인의 갱신 거절 가능 사유

법적으로 임대인은 특정한 조건에서만 갱신을 거절할 수 있습니다.

① 정당한 거절 사유

1. 임차인의 계약 위반
   • 2회 이상의 차임 연체
   • 임대인의 동의 없이 주택 개조 또는 용도 변경
2. 임대인 본인 사용
   • 임대인 또는 그 직계존비속이 해당 주택에 실거주하려는 경우
   • 이때, 임대인은 실거주 의사를 입증해야 하며, 허위로 실거주를 주장하면 법적 책임이 따릅니다.
3. 주택 철거/재건축
   • 주택의 노후화로 철거가 불가피하거나, 재건축 계획이 승인된 경우

② 불합리한 거절의 결과

임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하거나 허위로 실거주를 주장한 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

4. 계약갱신 시 임대료 인상 기준

임대인은 갱신 시 임대료를 인상할 수 있지만, 법으로 제한된 범위 내에서만 가능합니다.

 

✅ 인상 제한: 기존 임대료의 5% 이내
예: 현재 임대료가 100만 원 → 최대 105만 원까지 인상 가능

✅ 지역별 조례: 지방자치단체별로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있으므로, 해당 지역의 규정을 확인해야 합니다.

 

5. 계약갱신청구권 행사 시 주의사항

1. 행사 횟수 제한
   • 청구권은 1회만 행사 가능하며, 최초 계약 2년에 추가 2년만 연장 가능합니다.
2. 중도 해지 가능
   • 갱신된 계약 기간 동안 임차인은 언제든 해지할 수 있습니다.
   • 단, 해지 통보 후 3개월 이후 효력이 발생하므로 여유 기간을 두고 계획해야 합니다.
3. 분쟁 예방
   • 모든 의사 전달 및 협의 과정을 문서화하고 증거를 남기는 것이 중요합니다.

6. 실제 사례로 보는 계약갱신청구권

김 씨는 2021년, 서울에서 전세 계약을 체결하고 2년간 거주했습니다. 계약 만료가 다가오자 김 씨는 현재 거주 중인 주택의 환경이 좋아 계약갱신청구권을 행사하기로 결정했습니다. 김 씨는 계약 만료 4개월 전, 내용증명 우편을 통해 갱신 의사를 전달했고, 임대인은 이를 수락했습니다. 갱신 후 임대료는 기존 80만 원에서 84만 원(5% 이내)으로 인상되었지만, 김 씨는 추가 2년간 안정적인 거주를 보장받게 되었습니다.

 

7. 마무리

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정성을 보장하는 강력한 제도입니다. 하지만 이를 제대로 행사하려면 법적 요건과 절차를 숙지해야 하며, 임대인의 거절 사유와 한계를 이해하는 것이 중요합니다. 이 제도를 적절히 활용하면 예측 가능한 주거 환경을 유지할 수 있습니다.

 

만약 갱신 과정에서 분쟁이 발생한다면, 관련 자료를 준비하고 법적 조언을 받는 것을 추천드립니다. 이 글이 도움이 되셨다면 주변 분들과 공유하여 더 많은 분들이 권리를 지킬 수 있도록 도와주세요.😊